Bu yazıda ikinci el konut satış rakamlarını tahmin etmede Google trendlerin öncü veri olarak kullanılıp kullanılamayacağını ve konut satış rakamlarında hangi detayların öne çıktığını tartışacağız.
A. Google Trendler
Google Trendlerde “konut” kelimesinin aranması, 2019’dan günümüze aşağıdaki şekildedir. Grafik üzerinde popülerliğin en fazla olduğu 3 bölge büyükten küçüğe olacak şekilde işaretlenmiştir. Bu bölgeler 2019/Temmuz, 2019/Aralık ve 2020/Haziran şeklindedir.
Grafik 1: Zaman içinde “konut” kelimesinin arama sonuçlarındaki popülerliği
Son zamanlarda konut fiyatları çok artmasına rağmen internet aramlarındaki popülerlik bu 3 bölgenin çok altındadır. Aramanın en fazla olduğu 2020/Haziran ayındaki popülerlik 100 olarak varsayıldığında günümüzdeki popülerlik 10, konut satışlarının yoğun olduğu 2021/Ekim ayındaki popülerlik ise 14 seviyesindedir.
Aşağıdaki grafikte, konut kredisi faizleri ve konut satışları gösterilmiştir. Grafik üzerinde “konut” kelimesinin popüler olduğu zaman dilimleri de işaretlenmiştir.
Grafik 2: 2016-2022 dönemlerinde faiz oranı ve konut satışları
B. Trend Dönemlerinin Özellikleri
1. En Popüler 2.bölge: 2019/Temmuz
2019/Temmuzda yani aramanın en fazla olduğu 2.bölgede konut kredisi faizlerinin 23.16 seviyesinde olduğu gözükmektedir. Ayrıca bu bölgedeki konut satışları 2013-2019 arasındaki ortalamaya göre çok düşük seviyelerdedir. Örneğin, 2013/11 ile 2019/02 arasında ortalama konut satışı aylık 108 bindir. 2019/Hazirana geldiğimizde bu rakam 61 bin olmuştur.
Konut satışlarının oldukça düşmesi dolayısıyla sektörün konut satışına ihtiyacı ortaya çıkmıştır. Aynı zamanda 2019/Temmuz ayında faizlerin düşeceği mesajı verilmiştir. Bu iki sebebin “konut” aramalarını popülerleştirdiği düşünülebilir.
Grafikten görüleceği üzere, bu bölgede satışların yükselmeye başladığı yer, faizlerin düşmeye başladığı dönemdir. Faizler yeterince düşmeden hareketliliğin başlaması, faizdeki indirim kadar tutarın, konut satış fiyatlarına yansımadan harekete geçilmesi şeklinde yorumlanabilir.
2. En Popüler 3.Bölge: 2019/Aralık
2019/Aralıkta konut kredisi faizlerinin 17.86 seviyesinde olduğu gözükmektedir. Faizlerin 23.16’dan 17.86’ya düşmesi konut satışlarını artırmaya başlamıştır. 2019 Haziran ayında 61 bin olan satış rakamı, 2019/Temmuz-2019/Kasım ayında aylık ortalama 128 bine çıkmıştır. 2019/Aralık ayında ise aylık 202 bin satış ile rekor bir seviye görülmüştür.
3. En Popüler 1.Bölge: 2020/Haziran
2020/Haziran ayında ise faizler 12.83 seviyesine kadar düşmüştür. Bu dönemde gerçekleştirilen kampanyalar ile konut kredisi vadesi 120 aydan 180 aya kadar çıkarılmıştır. 2019/Aralık ayında 202 bin olan satış rekoru 2020/Temmuz ayında 229 bin satış ile tazelenmiştir.
C. Günümüz
Aşağıdaki grafikte, konut satış rakamları ile bu rakamların 12 aylık ortalaması bulunmaktadır. Yukarıda bahsedilen rekor satış rakamlarının olduğu bölgeler işaretlenerek belirtilmiştir. İlgili satış miktarlarının yanına, bu dönemdeki “konut” kelimesinin trend puanı eklenmiştir.
Grafik 3: 2013-2022 dönemlerinde konut satış rakamları ve 12 aylık ortalaması
2019/Aralık ve 2020/Temmuz döneminde 202 bin ve 229 binle rekor satış miktarlarının yaşandığı dönemde “konut” kelimesinin popülerliği 40 ve 100 Google trend puanına sahiptir. 2021/Ekim ayında 178 bin konut satışının yaşandığı dönemde ise trend puanı 14 seviyesinde kalmıştır.
Yani satışlar, daha önce olduğu gibi internet araması popülerliği ile desteklenmemiştir. Bunun sebebini, ilk el ve ikinci el satış verileri ile destekleyebiliriz.
Grafik 4: İlk ve İkinci El konut satış sayısı ve Google trend puanı
Grafikten görüleceği üzere, ikinci el satışların en yüksek olduğu zaman diliminde, trend puanı 100’dür. İlk el satışların daha fazla olduğu 2021/Ekim ayında ise trend puanı 14’dür. Yani trend puanı daha çok ikinci el satış miktarı ile paralellik göstermiştir. Bu durumda iki farklı yorum yapılabilir.
1. İlk el konut satışında, internet kanalının daha az kullanıldığı
2. 2021/Ekim ayı döneminde konutların daha az kişilerce sahiplenildiği dolayısıyla arama sayılarının daha düşük olduğu yorumu yapılabilir.
Tüm bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde,
- İkinci el konut piyasasında, açıklanan konut satış rakamları için günlük internet aramalarının öncü gösterge olarak kullanılabileceği,
- 2020/Haziran ayında olduğu gibi 180 ay vade ve uygun faizli kredi paketlerinin açıklanmasıyla birlikte vatandaşların buna çok yoğun ilgi gösterdiği
- Konut satışlarındaki hareketliliğin faizler yeterince düşmeden başladığı çünkü faizdeki indirim kadar tutarın, konut satış fiyatına yansımasından çekinildiği
çıkarımları yapılabilir.
