Emlak Balonu Endeksi

Kira fiyatları bireyin gelir düzeyine daha hassas olduğu gerçeğinden yola çıkılarak formülize edilmiş Emlak Balonu Endeksi=Konut Fiyatı / [Aylık Kira Getirisi x 12]

şeklinde hesaplanır.

Amortisman süresi hesaplanırken de bu endekse yakın değerler çıkar.

Endeks >16 => Balon şişmeye başlamış

” 16 – 20 => Risk alınabilir

” >20 => Uzak durmalı

” >25 => Balon patlar

” 16 – 20 => Balon patladıktan sonra

Bu endeks bugün itibariyle Türkiye geneli, üç büyük şehir ve İstanbul’un belli başlı ilçelerinde şöyledir:

(Aşağıdaki rakamlar Hürriyetemlak.com’un Emlak Endeksindeki verilere göre saptanmıştır)

Türkiye geneli: 18,7

İstanbul: 18

Ankara: 16,7

İzmir: 19,3

Kadıköy: 27

Beykoz: 24,6

Üsküdar: 21,2

Ataşehir: 16

Beyoğlu: 15,6

Bakırköy: 27,4

Bahçelievler: 19,1

Beşiktaş: 20,1

Sarıyer: 29

Şişli: 18

Fatih: 19,2

Bağcılar: 17,5

Esenler: 19,2

Başakşehir: 22,2

Arnavutköy: 20,5

Küçükçekmece: 20,1

Silivri: 22,3

Çıkarımlar:

– Yukarıdaki rakamlardan da anlaşılacağı gibi hemen hemen 16’dan küçük endeks yok.

– İrili ufaklı balonlaşmalar heterojen bir dağılım gösteriyor.

– Lüks bölgelerde emlak balonu çok tehlikeli boyutlara ulaşmış.

– Kanal İstanbul Projesinin geçtiği Başakşehir’de endeks uyarı sinyali veriyor.

– “Endeks çok yüksekse emlak fiyatları eninde sonunda normal dengeye oturur” kuramı Beykoz ve Beşiktaş ilçelerinde çok iyi çalışmış. 6 ay öncesine göre emlak fiyatları %50’nin üzerinde dramatik ölçüde düşmüş, “çakılmış” desek daha yerinde bir tabir olur. Aynı akıbeti Sarıyer, Kadıköy, Bakırköy’ün de yaşaması büyük olasılık. Bu durumun tersi Beyoğlu’nda olmuş. 15 düzeylerindeki endeks fiyatların ucuz kaldığını gösteriyor. Bu yüzdendir ki, son 6 aydır bu ilçede konut fiyatları İstanbul ortalamasının üzerinde tırmanışa geçmiş ve daha da tırmanacağa benziyor…

Önemli bir uyarı da yapmak gerekir ki; endeksin balonlaşmayı her zaman doğru saptadığını söylemek oldukça güç. Bir bölgede hem kira hem de satılık fiyatları aynı oranda artıyorsa ve ülke-şehir ortalamasına göre fahiş fiyatlamalar oluşmuşsa, endeks balonlaşmayı maskelemiş olabilir.